土地滞销，地方政府如何为城投“解套”？

土地滞销了！

年末各地政府的心情，可以说是压力山大。

11月25日下午，深圳土地房产交易中心拍卖大厅。屏幕上罕见地滚动播放着坪山和光明区的宣传片——强如深圳，卖地也得吆喝。

宝安、光明、坪山三区政府还提前预热，召开了多次地块招商推介会。

想象一下，领导同房企大佬们推杯换盏，亲切地问候：

大家还有什么难处？拿地嘛，一切好商量！

尽管如此，对绝大多数城市来说，卖地效果仍然是极不理想。

如果你观察一下，第三轮集中拍地的拿地企业名单，就会有一个神奇的发现：

xx城镇化建设发展有限公司

xx市城开事业发展有限公司

xx地铁集团

xx人才安居集团

xx市城市投资发展有限公司......

这些名字五花八门的公司，统称“地方城投平台”。

历数22座重点城市，你会发现绝大多数“兜底”接盘的，都是政府的“自家人”！

再这样下去，土地财政还能玩得转吗？

接下来，地方政府如何为城投“解套”？

围绕这些问题，一场巨大的楼市变局正悄悄酝酿。山雨欲来风满楼。

第三轮集中拍地，几乎沦为城投平台的盛宴。

截至12月12日，已经进行了第三次集中供地的12个城市中，城投公司拿走的地块数量已经超过了一半。

最多的城市，占比甚至高达82%。

以“房地产之都”深圳为例，第三轮集中供地成交企业的名单如下：

深圳地铁集团，一次性底价拿下南山蛇口、龙岗大运、松岗、坪山坑梓、光明新湖5宗地块；

深圳深港科技创新合作区发展有限公司，底价拿下福田皇岗可售人才房地块；

深圳市盐田人才安居有限公司、深业南方地产有限公司摇号拿下前海桂湾宅地；

深圳市物业发展股份有限公司，摇号拿下光明新湖地块和光明玉塘地块；

11宗土地，9宗被地方城投平台摘下。

仅有两家参与的民营房企是星河和鸿荣源，拍地金额仅占大约10%。

不只是深圳，地方城投平台疯狂拿地的现象，也在多个热点城市接连上演。

无锡，总成交20宗地块中，地方城投公司拿地15宗，民企5宗；

苏州，总成交25宗地块中，地方城投公司拿地18宗，民企2宗；

南京，总成交46宗地块中，地方城投公司拿地33宗，民企7宗；

广州，总成交13宗地块中，地方城投公司拿地9宗，民企1宗；

......

在统计的12座重点城市中，城投拿地的平均宗数已经达到51%，超过半数。

民企，则彻底躺平了。

头部民营房企基本上都是上市公司。有机构统计了上市房企的拿地情况，发现呈现断崖式的下降趋势。

在第一次集中供地时，上市企业取地金额占比高达 93%。第二次集中供地就下降到56%，到了第三批，更是跌到可怜的12%。

民企为什么不敢拿地？原因也很简单，“没钱”啊。

即使现在政策频频释放利好，但受益企业还是以国字头为主，民企仍然步履维艰。

据贝壳研究院统计，11月房企境内债具有较强的结构性特征。

尽管11月房地产企业信用债发行量是上月的227.2%，回升势头明显。但46笔债券中，44笔发债主体均为中央或地方型国有企业城投公司起名，占比约96%。其余两笔发债主体为万科旗下的商业平台印力。

不过，就连万科，今年一整年也都没有在深圳的公开市场拿地。CEO祝九胜甚至表示要带头“缩表”，还下调了明年的经营目标。

至于其他的民企，更是一片焦头烂额——

禹洲集团质押了总部大楼换钱，世茂集团同样把大本营都拿出来质押，富力地产卖了一部分手头资产后，还悄咪咪发了一条没有中文版的美元债“展期”征询公告，生怕被人看懂......

在缺钱的大背景下，他们的一切心思，都围绕着同一个主题：

活下去。

民企的至暗时刻，还远远没有到头。

正是在这样的大背景下，城投平台们粉墨登场，大量拿地，很多都是底价摘牌。

所以，第三次集中供地，溢价率下降到了几乎为0。

要知道，即使是在2018年的调控潮中，也没有出现过如此大规模的城投抄底。

在正常情况下，城投平台在公开市场拿地份额是非常小的。一般在10%-20%的区间，不超过30%。

比如，2020年至2021年上半年，天津城投公司拿地金额共计271.6亿元土地滞销，地方政府如何为城投“解套”？，占比为17%。

其中，将近200亿被投向了滨海新区城投公司起名，承担着开发新城区的政治任务。

再以江苏省为例，2018-2020年江苏省土地出让金额总计达23861.4亿元，其中主要城投主体拿地支出为3743.2亿元，只占15.7%。

但现在，形势完全被颠覆了。

江苏省会南京，过去三年城投拿地的比例不超过10%，但在今年第三轮集中供地中，这一比例已经暴涨至71%。

江苏南通为例，今年下半年城投拿地比例，比上半年增加了34%。下半年的土地中，有一半的土地都是城投公司拿下的。

与之相对应的，是这座城市第三季度同比暴跌63%的住宅销售额。

图源：广发证券

道理很简单，楼市越凉，房企就会躺平，只好动用城投平台。

在行情火热的时候，土地只有抢的份，哪里轮得到城投分一杯羹？

时也命也。

现在拿地，属于为国接盘。如果城投公司都不出手，将会有超过一半的土地流拍，这对房地产的冲击将会是毁灭性的。

在楼市彻底回暖前，土地市场就靠它们了。

一个很重要的问题是：

城投拿地之后呢？这场兜底游戏，将会如何进行下去？

其实，对于运营良好的城投公司如深圳地铁，这是货真价实的“抄底良机”。

从深圳地铁2016年-2019年的毛利情况看来，有着公益性质的地铁运营实际上一直在亏钱，从亏损7亿到亏损16亿，没有任何盈利的趋势。

然而，其擅长的地铁上盖物业开发上，却盈利连连土地滞销，地方政府如何为城投“解套”？，毛利率高达66%，光是2019年前九个月，毛利高达57亿元。

可以说，对于商业地产的开发，才是深铁真正赚钱的项目。

据合一城市更新集团研究报告初步测算，深圳第三批次拍地项目的整体销售净利润区间大致为10%-20%，相比第二次10%以内有所提升。

可以说，在缺少竞争对手的情况下，拿地就是赚到了。

难怪深铁在11月25日拿地后，时隔四天就举行了5个项目的开工仪式，热火朝天地开始前期工作了。

赚钱嘛，一刻都不能等。

然而，对于没有开发能力、资金吃紧的城投公司而言，这些地块的开发难言乐观。

更多的城投公司当下做了气氛组，炒热了市场，但对于后边要怎么开发，是没有什么规划的。

据财新报道，今年11月初，在南方某经济大省，5家本地国企和城投联手出资88亿元，拿下一块商业用地。然而城投公司起名，对于这宗地块如何开发，“并没有后续规划”。

不仅如此，甚至可能会出现土地空转现象。

上述城投企内部人士向财新透露，公司在2022年春节后用某种形式向政府“退地”，将会是大概率事件。

城投平台的负债，也是一个重大隐患。

设想一下，城投拿地给财政输血，然后再把土地抵押融资，再拿一笔钱回血。

一波操作下来，乍一看皆大欢喜——政府有钱了，土地出让了，城投有地又有钱，简直赢麻了。

图源：广发证券

但是，在这场游戏中，是谁输了？

被忽视的，恰恰是城投债中隐藏的巨大风险。

如果不切实进行开发运营盈利，对于城投平台而言，还不上债的隐形风险正在加剧。

说到这里，今天文章的重点来了。靠城投兜底的土地财政，大概率是不可持续的。

何以解套？答案还要在楼市里找。

只有楼市回暖，大量囤在城投平台的土地才能顺利运转下去——

城投平台可以坐等土地增值后转让给房企，赚一波红利；也可以邀请专业的房企合作开发，赚一波市场利润。

在第二三次集中供地中，为了促进土地销售，多个城市都拿出了高质量的好地，这些地块大多做了较大的让利。

例如，苏州土拍中的木渎板块一宗宅地楼面价仅15500元/平方米，相比起近两年其他出让地块普遍在2.4万－2.89万元/平方米的楼面价而言，相当于便宜了1万元不止。

只要楼市顺利回暖，这些土地又会变成市场上抢手的“香饽饽”。

否则，楼市转凉，土地套死在手中，金融机构的欠债一波滚一波，很容易引发破产风险。

问题是，不是所有的城市都具备顺利让楼市回暖的能力。城市分化，在明年必然进一步加剧。

2020年，受疫情冲击，地方政府的税收收入下降，更加依赖于土地使用权出让金收入。

这一年，全国地方一般公共预算本级收入亿元，而全国国有土地使用权出让收入84142亿元，两者之间比例高达84%。

很快，我们就能看到地方政府八仙过海，扶持楼市的举措了。明年的一波“小阳春”，大概率跑不了。

当然，对普通人来说，在基本面良好的核心城市中，明年上半年会有不错的项目涌现，可以重点关注。

大潮褪去，裸泳的城市很快就要现出原形了。