任志强：未来中国房价上涨的动力是成强橹之末

2018年无疑是对房价看法的分化之年。经过一年多*的调控，一线城市基本停涨并略有下跌周易预测房价崩盘2025，无线城市则在今年迎来大涨。接下来一两年，房价会怎么走呢?一线城市会不会蓄势爆发，无线城市是继续上涨，还是成强橹之末?4月22日下午，任志强作为演讲嘉宾出现在“2018诺亚财富房地产金融高峰论坛”，并作了一场精彩的演讲。任志强依旧是看多派，并且指出未来中国房价上涨的动力。

一季度房价暴涨

我们可以看到1月份的时候，施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢?涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅*的一年。

利用70个大中城市或者100个城市的指数，看来房价是跌了。跌到哪了呢?跌到政府的手上了，因为政府把销售价格给你限制了，所以表面上看是跌了。从有房地产以来，历史上的一个季度计算，今年一季度是房价涨幅*的一个季度。

现在是“抄底”机会

我们看到，销售增长了百分之十几的销售额，为什么没钱呢?他们公司基本上是没钱的，这个*增速是2008年以来增速*的一年，比2008年还惨，开发商基本上兜里就没钱了。

为什么我们谭总请大家来开这个会?就是这个基金有了一个*的机会，可以便宜收购。因为开发商兜里没钱了，开发商要有很多钱的话要基金干吗?去年开发商从境外的融资，388亿美元，今年一季度193亿美元，国内融资很困难，就跑到国外融资。

所以今年一季度，开发商境外的融资已经达到了去年的50%。前年是多少?2015年境外融资只有140亿美元，也就是说今年一季度以前，比2016年全年在境外融资的钱还多。主要是因为国内没机会，这是一个很重要的问题，开发商兜里的钱不够了。

所以*开始我说，*会持续下降，就是因为没钱了，如果还保持百分之十几的高位*增长的话，可能还会持续一段时间，现在看来要想维持一个高速的增长，已经有困难了。

东北、西部地区不能碰

分地区看，我们看看东北地区、西部地区，他们的*增长百分之2.9、1.3，也就说明了这些地区已经没有了增长能力。东部和中部地区还维持一个增长，其中相当一部分棚改，三四线城市主要的力量在这两个*领域，所以这个支撑效果还是有的。

但是中部、西部的销售是什么呢?销售是高速增长，西部和东北地区。前面我们看到*是负的，或者基本上是不增长的，可是从销售看，东部地区，*增长快速地区是负增长销售，负的7.3，中部地区还维持14，西部12，去年前年的高杠杆任志强：未来中国房价上涨的动力是成强橹之末，导致相当一部分回收的*没有进入到开发商的*盘子里，而是跑到了银行的兜里面。现在差别不大。

调控造成劣币驱逐良币

另外一个实际问题任志强：未来中国房价上涨的动力是成强橹之末，比如产品与价格，我们现在看到市场上的调控政策基本上劣币驱逐良币周易预测房价崩盘2025，就是开发商没盖好房子，你只能盖破房子，越破越好。这个破房子破到什么程度呢?就是上边有一些一期的房子卖的很好，又有空气净化器，又是*的电梯，又是*的门窗，二期的价格比一期的还低，于是大家把空调都撤了，把电梯换成*破的电梯，把外墙的瓷砖给弄没了。

总之，以后可能得盖破房子，不能盖好房子，这是一个很麻烦的问题。所以，产品与价格之间的矛盾，尤其是想盖绿色产品，我们想盖环保产品，你不让卖高价，怎么办?

越出政策的地方房价越涨

我们的媒体在所有的宣传活动中把这个意思都搞错了，政策陷入了一种悖论，这种悖论是非常严重的悖论。大家都说，出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了，我个人觉得，越出政策的地儿，越证明房价要涨。不涨他出政策干吗?他傻呀?

在座的这些人，我开谭总召开的会，每次都问我，到哪买房子?我说你真傻，政府告诉你到哪买房子了，他在那儿使劲压着，就告诉你到那儿买房子，不压着不就涨了吗?涨了才压着，是吧?如果那个葫芦扔在水缸里头，你不按着不就往上走吗?你按着才往下走。现在按着，葫芦下去，水上来了。你想想，葫芦按下去了，水缸里的水是不是往上走?这么简单的道理还用问吗?政府告诉你到哪买房子，你就到哪去。

为什么?因为我们出台的这些政策造成了供给面的扭曲，就像我说的，北京为了这个那个，一大堆，保障房，*房，共有产权房，*把商品房的用地弄没了。弄没了房子怎么会不涨价呢?没供应了，你看的是下来了，过两年怎么办?总得有人想结婚生孩子吧?怎么办呢?所以这是一个很矛盾的问题。

供给面在扭曲

价格是来自于什么?来自于需求。如果没有需求就没有价格。有人说地价涨了房价就得涨，正确的分析应该叫做，地价是房价的地板价，就是*格了。我把地价加上一个建安，税费，各种成本加进去以后，这是我卖得不赔钱的价，叫地板价。

天花板价在哪?天花板价在顾客身上，一个人买，可能加点利润就算了，10个人买我就得往上加价，这个价叫天花板价。现在这个天花板价让政府按住了，政府把天花板价打破了，打到地板上去了。如果政府把天花板价打到地板上，这个供给面不就扭曲了吗?

所以形成的结果是，房价继续上涨的压力加大，越来越大。因此，用这种政策导致的结果，我们有五次大型调控，每次调控之后房价都是上涨的，没有一次是下跌的，原因就是它把供给面扭曲了。当供给面扭曲的时候，跟不上以后，下一次你一旦放开就很麻烦。所以，人家不准让我说涨价，我也没说涨价，我说政府可能要求我们涨价，不是我说的。

所以各种政策加码的时候，就形成了很多地区出现了一二受房价倒挂。倒挂是什么意思?二手房卖6万块钱，政府给你批的一手房卖5万块钱。这说明什么?说明政府告诉你，赶紧炒房。你买了就有1万块钱的差价，那你还不去炒。

政策变相鼓励“炒房”

所以政府的政策说悖论，就是因为他在鼓励大家炒房，这是一个很麻烦的事情。如果是开发商自己定价，那就是说我怎么也得新房子比旧房子贵点吧?不贵太多也得比二手房的价格高点吧?反正这两个里头有一个傻不是政府傻就是开发商傻，你怎么比二手房卖的还低呢?这就是一个问题。

*的问题在哪呢?*的问题在于，十九大明明告诉我们市场决定价格，那政府决定价格不是违反十九大规定吗?你们看看十八届三中全会和十九大里头，是不是说市场决定价格、市场决定资源配置?我们得按十九大办。所以你一旦按十九大办的时候，政府这几条可能就有问题了。

比如说为什么要摇号?摇号就是供不应求，100套房子有3个人买用摇号吗?摇不摇都摇到你头上了。上海前两天摇了好几个号，我一看，一个公司买了170套房子，他组织一大堆公司人员在那儿填窟窿，摇号，占名额。这说明什么?说明是政府在帮你。

我们*近*院、*检察院、国务院连续发了好几个文章，叫做保护产权，保护私有产权，保护什么，保护企业家，说了一大堆。这个房子是开发商建的还是政府建的?要是开发商建的就是开发商的产权，产权上没写着政府，你为什么要政府摇号?你不是侵犯产权吗?那你这个违反了国务院的规定，也违反了政府*院、*检察院的规定。

改善需求十分强劲

他们忘了一个事情，就是我们首先得确定不管房子是用住的还是用炒的，我们当前的主要矛盾是什么?城市化的主要矛盾，从眼前看，相当一部分原因是来自于我们的城镇化问题。到目前为止，我们的城镇化速度发展还是很慢的，还没有真正解决农村进城的问题。

大家都知道，中央提出一个，叫建立中国的长效机制，住房的综合住房制。现在我们没有综合住房制，现在我们的住房制度叫做城市住房制，只解决城市居民的铢分问题，不解决农村的居民住房问题。

所以地方政府的财政里头，只包括了有户籍人口的住房困难，不包括农村人口，所以很多城市，比如上海、北京，把农村人口都轰走了，否则他得解决住房问题，这是个麻烦。我们的主要结果，就是农民进城问题。

对于老龄化来说，我们现在是改善性需求占主导地位，年轻人结婚生孩子是刚性需求，老年人是有房子，但是他给改善。其中有两个主要矛盾，一个是没有电梯，老人爬不动，北京70%，上海大概也得有70%的房子是没有电梯的，6层也爬不上去。

老龄化越来越严重，英国怎么解决的?政府出钱，把3层楼都加上电梯。但是中国出不了这个钱。虽然我们有一些补贴，北京已经开始了周易预测房价崩盘2025，大概改了几十栋楼，但是差得很远，没有电梯的楼太多了，所以改不过来。

还有一个问题就是，80%以上的房子没有卫生间，你们觉得上海的房子好吗?上海房子都是刷马桶，早上起来刷马桶，没有卫生间。没有卫生间，它连厕所都没有，所以上海政府改了一栋房子，加了个厕所，厕所和卫生间是两个概念，卫生间是可以洗澡的地方，厕所只能叫半个卫生间，你只能解决一半的卫生问题，另外一半的卫生问题解决不了。

重点城市人口流入加快

在城市发展的过程中，重点城市的城市化率，增长速度是非常快的。人口增长，在2016年以前不是说一线城市都是*增长，其中一部分二线城市、三线城市，人口增长的比例速度也是非常非常快的，厦门达到了7.5年均，年均7.5，这不得了。

去年发生一个变化，为了吸引*人才，西安将近60万人，武汉37万人，长沙20多万人，合肥也是十几万人。就是有些地区，郑州好像也是30多万，我具体记不清了，总之利用吸引人才造成的人口大量向这些二线城市集中的速度非常快，一年你要增加30万人，你给他多少补贴，他也得有房子，没房子总不行吧?所以这个城市人口变化的规律是不可打破的。

如果全球都这样，中国要想跟上世界的步伐，你还想成为强国，你还要美好生活，不让农民进城就美好生活了?我看谭总刚才那个标题，叫做追求美好生活，那你得让农民进城，这不是你没解决吗?

还要用20年完成70%城镇化

我们的现有城市里头，现在大概有22亿到240亿平方米的住宅，这包括破房子，包括非成套住宅。那如果按70%的城镇化率计算的话，我们*少得有400多亿。大现有情况下，好像增长1倍的住房增长量。我们每年住宅多少呢?去年大概7.8亿平方米，今年大概也就10亿平方米。

即使是这样算的话，我们还得用20多年的时间才能满足70%的城市化率的人口需求。我们满足不了。如果你天天用按着的方法，这个速度可能就很难达到。

我们仇保兴原来的住建部副部长在博鳌论坛上曾经说，我们现 在的户均已经达到了1.1套房，他觉得我们基本上满足了。他就没想想那个房子有多破，我们说的折旧。如果每年有5%的折旧，400亿房子的话*少一年有20亿，我们现在一年就10亿。